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世茂房地产商服用地盖别墅涉欺诈销售 负债3407亿仍激进拿地资金链承压
打印本文】【文?#25191;?#23567;: 】【2019-12-23】

长江商报记者 金慧

一心想要挺进行业前十的世茂房地产(00813.HK),在一年疯狂抄底并购后,今年11月份终于提前完成2100亿的销售目标。然而,业绩凯歌的背后,也留下了不少纠纷。

最新披露的运营数据显示,截至今年11月份(未经审核),世茂房地产累计销售总额2277.3亿元,同?#20173;?#38271;47%;?#26174;?#38144;售面积同?#20173;?#38271;36%。

然而,在全国多地,世茂项目因虚假宣传、捆绑销售等纠纷身陷“退房僵局”。近日,长江商报记者接到武汉世茂龙湾五期国风项目(下简称“国风项目”)业主投诉称,该项目以别墅住宅名义售卖,但实则是商业用地,造?#19978;?#38450;设施建设、宅院草地面积与样板间严重不符。

湖北维力律师事务所卢青霞律师向长江商报记者表示,商服用地?#30333;?#23429;用地存在明显区别,且其在土地利用上有明确规定,“商服用地”上可建设的应为商业经营性使用的居住场所,而非“居住用地”中一类居住用地所指的别墅用地。

值得注意的是,今年以来世茂房地产频?#21271;?#20986;“退房?#26412;?#32439;。而?#30340;?#20154;士认为,这与其激进的销售目标有关。

财报数据显示,今年上半年,世茂房地产负债总额3046.60亿元,同?#20173;?#38271;32.46%。其中,流动负债总额约2142.72亿元,占比超七成。

消防栓安在业主家中

在业主诉求中,最核心的问题是交付房屋与样板间“货不对板”,室内安装有消防设备和管道,致使“6米层高隔成?#35762;?#21035;墅成为空谈”。此外,承诺的大敞?#26680;?#27700;。

12月10日,长江商报记者来到位于武汉蔡甸区的世茂龙湾项目售楼营业大厅内。在置业顾问介绍中,世茂龙湾项目均为别墅,产权仅有40年,水电费会高于普通住宅。

在售楼大厅内部,长江商报记者看到整体装修古朴别致,盆景置于中央。而业主投诉的五期国风项目对开广告牌还悬置在两旁,并写?#23567;?#29420;门独户、院外?#24615;骸?#39318;层享6米层高”,“买独?#21512;?#32422;10亩敞院”。业主们均表示,购买该项目均是看重了其独?#26477;?#25215;诺的大敞院。

当天下午,长江商报记者在业主带领下进入国风项目查看。在样板间中,最大的户型前院修有亭台,后院放置圆桌石凳,过道由鹅卵石铺设。

“如?#25628;?#33268;,看了谁都想买。”一位业主表示,当时样板间前面池塘还放?#20852;?#38654;,看上去像仙境一样,但现在看到交付房,简直是噩梦。

在未装修的交付样板间中,长江商报记者看到刷白的屋内?#33795;?#24182;未有任何消防设备,屋内也未见任何消防管道设施。而在建好的各业主房?#33795;?#22681;上,可以看到显著的消防箱,6米层高的室内屋顶上,长短不一的水管挂在上面。

此外,样板间展现的可?#26049;?#26700;的后院,大部分业主家里却变成了1到3米宽的过道。

?#28304;耍?#19994;主们指出,造成目前问题的根源在于开发商“挂羊头卖狗肉”,即?#23548;?#26159;商业用地,但却以别墅住宅用地诱惑业主购买,但最后消防验收却?#21069;?#21830;业用地验收,因此消防栓只能安在各业主家中。

业主向长江商报记者展现的购房合同显示,该商品房用途为商业服务,层高为2.5-5.9(建筑物地上层数为2层的适用)或6(建筑物地上层数为1层的适用)?#20303;?#22312;?#30333;?#39280;、设备标准?#22791;?#20214;中,并未有明确文?#20013;?#26126;室内会装有消防设备。

?#28304;耍?#38271;江商报记者发函至世茂房地产董秘办。12月20日晚,武汉世茂龙湾项目企划负责人邝女士致电长江商报记者,告知香港总部将本报采访函转发至武汉总部,并告知集团很重视,随后会文字详细回复。在电话中,邝女士称,在签订合同时注明了,该项目是商服用地,客服都知道是商服用地,“我们不存在任何欺诈和隐瞒。不能说他们在签订合同的时候没有看,?#36864;?#25105;们是欺诈。”

针对消防管道问题,邝女士表示:“这个后期是可?#28304;?#29702;的。”当长江商报记者质问,所谓处理是业主可以自行拆除吗?邝女士表示,?#32422;憾源?#19981;是十分清楚,但肯定是符合相关规定的。

“货不对板”存霸王条款

一位房地产?#30340;?#20154;士向长江商报记者透露,目前地产商以商服用地建盖别墅?#36127;?#26159;行?#30340;?#36890;用做法。但通常,地产商会解决好消防问题,要么将消防管道整体埋在墙体内,要么在公共区域安装消防设备,像这样明显将消防设置至于外的还比较少见。

?#28304;耍?#28246;北维力律师事务所卢青霞律师认为,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按用途确定:居住用地七十年;商业、旅游、娱乐用地四十年。?#25351;?#25454;《城市用地分类与规划建设用地标准》规定,“商业服务业设施用地”中包括宾馆、旅馆、招待所、服务性公寓、度假村等用地。“居住用地”中一类居住用地指设施齐全、环境良好,以低层住宅为主的用地。

卢青霞律师认为,显然,商服用地?#30333;?#23429;用地存在明显区别,且其在土地利用上有明确规定,“商服用地”上可建设的应为商业经营性使用的居住场所,而非“居住用地”中一类居住用地所指的别墅用地。

湖北朋来律师事务所主任刘源波认为,以商业用地建住宅别墅目前尚未被相关行政部门认定违法。但因为土地性质的原因,消防、绿化等验收合格标?#21152;?#26222;通住宅会有较大区别。针对开发商存在“货不对板”等行为,业主若想解除合同退房的,需要多收集开发商违约的证据,?#28304;?#21040;证明开发商根本违约的证明目的,否则只能要求开发商承担一般违约的法律责任。

而在合同中,小字体注明的?#30333;?#32456;应以该商品房?#23548;?#20132;付现状为准,买受人?#28304;?#34920;?#32416;?#35299;并不持异议”属于霸王条款,无效条款。

然而,事实上,世茂龙湾的纠纷并非首例。据媒体报道,世茂房地产在福建厦门的御海墅项目,就因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“退房僵局”。

在济南,世茂璀璨悦府的业主称,?#32422;?#34987;捆绑了3万元的电商费。在缴纳时开发商自称是定金,事后业主才发现开发商相当于把营销费用转嫁到了购房者身上;而山东世茂金洲府涉?#27704;?#32465;车位进行销售。

负债总额3047亿大增32%

在?#30340;?#20154;士看来,世茂房地产频?#21271;?#20986;退房纠纷,与其激进的销售目标有关。

数据显示,2018年,世茂房地产销售目标还仅为1400亿元,但到2019年销售目标为2100亿元,销售目标增幅50%。

但即便如此,今年11月,世茂房地产就提前超额完成?#22235;?#24230;销售目标。最新披露的运营数据显示,截至今年11月份(未经审核),世茂房地产累计销售总额2277.3亿元,同?#20173;?#38271;47%;?#26174;?#38144;售面积同?#20173;?#38271;36%。2019年11月份,世茂房地产?#26174;?#38144;售额为305.01亿元,单月同?#20173;?#38271;达60%。

然而,如此亮眼业绩的背后,却是今年世茂房地产的大量并购和收购。

在今年年初业绩会上,世茂集团执行董事许世坛公开表示,2019年70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。

半年报显示,今年上半年世茂房地产新增土地60幅,总价约为788亿元。而其权益计容面积达1412万平方米,是其去年同期的1.83倍。而在新增土储面积中,有900万平方?#36164;?#20197;收并购方?#20132;?#21462;,占?#20173;?0%。总货值达到1800亿元,主要分?#21152;?#21271;京、南京、苏州、杭州、广州等核心城市。

?#23548;?#19978;,过去几年,世茂房地产拿地强度一直在不断加大。根据申万宏源统计,世茂房地产的权益土地购置金额从2016年300亿升至2017年的680亿,2019年则通过并购项目的方式增加储备。

值得注意的是,在房地产下行期中,多数房企选择了收缩。粤泰、泰禾等房企接连甩卖旗下项目,以求尽快回笼资金。但世茂房地产却在逆势收购。

就在12月17日,有消息称,世茂房地产正在与福晟集团进行洽谈,拟收购福晟手中的项目资产包,并初步选定了部分项目,近期或宣布具体?#38468;凇?/P>

据悉,今年世茂房地产以24.99亿元从粤泰手中收购的天越公馆项目目前已取得预售证,显示其总?#36164;?#20026;264套,总建筑面积约65711㎡。

事实上,大肆并购的背后,世茂房地产资金链也承受了巨大压力。

财报显示,今年上半年,世茂房地产负债总额3046.60亿元,同?#20173;?#38271;32.46%。其中,流动负债总额约2142.72亿元,占比超七成。非流动负债总额约903.88亿元。

世茂房地产资产总额约4159.37亿元,资产负债率约73.25%,净负债率为59.6%,呈?#20013;?#36208;高态势。

并购的巨大投入,世茂房地产的资金流带来巨大压力。上半年,世茂投资活动产生的现金流量额为负12亿左右,较去年同期大幅增加111%。

而财报显示,债务主要来自费用增加,包括自?#27835;?#19994;投入增加有关,及购买子公司股权所致。

长江商报

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