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金融调控加码 房地产市场平稳运行
打印本文?#20426;?#25991;?#25191;?#23567;: ?#20426;?019-8-20】

近日,央行公布了2019年第二季度货币政策执行报告。报告显示,6月个人住房贷款平均利率为5.53%,与3月相比则下降了15个基点。而从5月份开始,多个城市?#31995;?#20102;房贷利率,苏州的首套房贷利率则已突破6%的界限,达到了6.03%。部分银行首套房贷款利率直接由基准?#31995;?#33267;上浮20%,而对于二套房贷款未还清的?#31361;В?#22810;数银行甚至要求贷款利率上浮30%。

今年二季度以来,房地产调控在金融供给侧发力,不仅对前期融资规模过大的部?#22336;?#20225;控制信托融资,同时对房企海外发债风险进行管控。在一城一策落实方面,苏州等个别城市加码调控,而一批热点城市房贷利率上浮成为主要调控措施,市场降温效果明显。据国家统计?#22336;?#24067;的数据,今年以来,开发企?#30340;?#22320;面积同?#28909;?#20943;3成,二?#22336;?#20215;格回调趋势明显。?#30340;?#20154;士预测,下半年金融调控力度不会减小,部分城市房价地价或出现下调,整体市场将保持平稳运行。

金融调控降低开发企业杠杆

多地土地市场降温地价下跌

近段时间,房地产调控在金融供给侧频频发力。

6月份,银保监会主席郭树清在一次公开谈话中表示,房产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步加强,也助长了房地产投机行为。监管部门收紧房企信托融资,从7月份开始,要求?#30333;?#20307;存量控制,同时收缩增量?#20445;?#31532;三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。

7月12日,发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求。

8月份,银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。到了8月中旬,?#30340;?#27969;传的?#24509;?#24320;发商名单显示,20家房地产企业被?#33795;?#19968;切资本市场融资(含供应链ABS)。

一系列限制对于房企的融资渠道影响巨大。易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;?#27835;觶热?#38480;制房企海外发债这一条,政策明确了外资的用途,意味着发行海外债偿?#26500;?#20869;债、发行海外债用于流动性资金补给、发行海外债用于拿地,这三种融资用途已经被限制了,对近期部?#22336;?#20225;的海外融资形成利空影响。

统计显示,2019年上半年,房企境内外发债融资总额?#36824;?286亿元,同时投入房地产信托公司的资金规模有4500亿元,占整体信托的4成。对信托和海外发债的限制,极大?#38469;?#20102;房企的资金链,在土地市场上起到了立竿见影的效果。

6月以来,尽管全国整体土地拍卖仍然较为红火,但降温的趋势在部分区域十分明显。包括安徽阜阳、马鞍山以及江苏部分城市如南京、无锡等地,近期土拍情况均不太乐观。

进入7月,多数上市房企拿地积极性快速衰减。克而瑞研究报告显示,规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放?#33322;?#27493;,单月拿地金额较前六个月降幅均在70%以上。上半年拿地相对积极的卓越、弘阳,下半年减缓投资意图明显,单月仅新增2幅和3幅土地。

8月初,热点城市杭州、成都、南京等地均出现溢价率为零的成交地块,郑州、阜阳等城市均出现宅地流拍。南京的一场土拍中,主城迈皋桥区域一块宅地成交价格回到了2016年的水平,比几个月前的成交单价下跌6000元/平方米,南京市另外几个板块地价几乎回到3年前。

二季度以来,相关部门稳地价要求非常严厉,部分热点城市?#19981;?#26497;开展银行系统检查,房企拿地偏向保守。据国家统计局刚刚发布的数据,2019年1-7月份,房地产开发企业土地购置总面积为9761万平方米,同比下降29.40%。

热点城市房贷利率?#31995;?/strong>

商品房销售稳中微降

今年二季度以来,热点城市房贷利率连续上浮,对购买力市场的调控力度不断加大。

记者从南京多家银行获悉,今年4月份以来,南京各家银行已经连续3次提高了房贷利?#30465;?月初,银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。

今年楼市率先回暖的苏州,房贷利率在6、7两个月也出?#33267;?#32493;上浮。苏州某房产中介经理人告诉记者,7月苏州首套房贷利率,普遍按照基准上浮23%(即6%)执行,此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%,6月?#31995;?#33267;基准上浮20%。二套房贷款未还清的?#31361;?#22810;数银行要求贷款利率上浮30%(即6.37%)。

据融360发布的7月份房贷市场报告显示,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20BP?#24509;?#24133;排名前五的大连、苏州、杭州、宁波?#32479;ど常?#22343;在近一个月内多次?#31995;?#25151;贷利率,调整时间集中在月初和月末。

相对于经历了小阳春的二线城市,多数三四线城市今年市场波?#35762;?#24778;。记者采访了多个三四线城市了解到,当地贷款利率基本保?#27835;?#23450;。徐州市21世纪公司经理常静说,徐州市大多数银行的贷款利率近几个月保?#27835;?#23450;,目前买一万保险可以申请首套基准上浮10%的优惠,二套房可以申请基准上浮15%的优惠。不买保险正常业务首套基准上浮15%,二套基准上浮20%,现在徐州贷款利率和前段时间相比无变化。

“近期南京市所有的银行?#23478;?#35843;整贷款利率,首套从基准上浮15%,调整到上浮20%。?#21271;?#20140;银行南京?#20013;?#19968;名负责人告诉记者,这是主管部门统一的规定,他们银行的房贷额度已经?#36824;?#25918;了,主管部门要求提高利率抑制需求。人行还进行窗口指导,利率达不到要求的一律不批。一些前期签订了合同的卖家,迟迟拿不到贷款,有的等待期甚至超过一个月。“现在银行根本不愁放不出按揭贷款,利率越高,银行获益越大。?#24065;?#20301;?#30340;?#20154;士称。

房贷利率上浮给购房者带来了多大的压力??#30340;?#20154;士给记者算了一?#25910;耍杭?#22914;某首套房购买者,买入一套总价200万元,首付3成,贷款140万元,贷款年限30年。每月还款额度,在年初基准利率上浮5%时,每月还款7640元,到目前基准利率上浮20%,每月需还款8286元,每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元,这也是一笔不小的金额。

?#30340;?#20154;士表示,今年下半年楼市还是坚持“房住不炒?#20445;?#20197;稳为主。而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等?#38469;?#27004;市收紧的表现。所以接下来的房贷利率大概率还会继续?#31995;鰨?#29305;别是在部分热点城市。

?#20013;?#35843;控导致房地产市场整体降温,并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长的态势,虽然跌幅并未出现扩大的趋势,但市场已经有了降温的苗头。2019年1-7月份,商品房销售面积为88783万平方米,同比下降1.30%。

“房住不炒”政策不变多重因素或推动房地产平稳运行

?#30340;?#20154;士认为,2016年“9.30”调控以来,投机投资需求大幅度减少,?#25307;?#21018;改成为绝对主力。近期,中央出台的促进一亿人进城落户、城乡融合发展人口自由流动等政策将为城市化注入动能,尤其是二线城市,将会获得一?#22336;?#23637;机遇,并推动楼市进入平稳运行的行情。

“目前,一线楼市很稳,二线稳中有升,三四线正在筑底,不可能出现上一轮那样的暴涨了。”深圳乾运公司董事长张俊英表示,统计显示,2019年全国棚改计划规模为285万套,同比大幅缩减50%。这无异于对暴涨过后的三四线釜底抽薪,也预示着楼市将进一步分化。

张俊英表示,房地产调控政策会继续保?#27835;?#23450;性?#22303;?#32493;性,短期内放松调控几乎没有可能。一方面,“房住不炒”最近被中央重申,前期火热的苏州楼市5月和7月连续出台调控政策加码限售,目的是杜绝炒房、限制价格波动。另一方面,利好?#25307;?#21644;改善的政策也在逐步出台,通过降低房贷利率,加大公积金支持,以及原有的限制条件,创造稳定和有利于?#25307;?#21450;改善的环?#22330;?/p>

中国社会科学院财经战略研究?#33322;?#26085;发布了《中国住房市场发展月度?#27835;?#25253;告(201904)》。报告显示,全国房价继续小幅上涨,重点城市二?#22336;?#25104;交量较快放大。报告预测,一二线城市以小涨或微涨为主,少数城市可能较快上涨。三四线城市“小阳春”趋于消退,房价将稳中有降。

“未来楼市的发展重点可能有两个,就是一二线城市?#25237;?#24066;圈。”365地产家居网首席战略官胡光辉?#27835;觶?#38543;着国家一系列政策推进城镇化发展,都市圈,城市群以及主要大城市落户限制的松绑,一二线城市的经济基础,人口涌入仍然会对房地产形成支撑,一二线的房子仍然是稳定的保值升值手段。

第二个热点是处于核心城市群周边的三四线城市,不仅可以承接产业转移,还可以享受国家基础设施建设带来的红利,继而吸纳人口流入。“预计未来五至十年,一批二线城市、都市圈三四线城市会?#20013;?#20570;大做强。”

经济参考报

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